取消期房销售制度将让房价理性回归
[ 2007-7-26 16:45:00 | By: 火凤凰 ]
 
  针对目前部分大中城市房价持续攀升的问题,日前,国家发改委宏观经济研究院建议取消期房销售制度。地产界人士则认为,期房销售制度取消,应该给予1年以上的过渡期,否则会引起房价飞涨。那么,应该如何认识和分析期房制度以及当前的房地产行业现状,为此,和讯网约请相关专家进行了访谈。

  嘉宾:

  易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员

  李开发 中国管理科学院研究员

  期房销售制度在中国发生了“畸变”


  和讯网:目前期房制度和现房制度各有什么优劣?

  易宪容:住房预售制度本来是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度,但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出来,房地产市场的转轨性及这种制度选择性的移植,从而使得中国住房预售不仅不利于房地产市场,也制造了市场及银行风险。因此,早在2005年央行的房地产金融报告就指出,中国住房预售制度不健全、不完善,给整个房地产市场及银行造成很多风险,因此建议取消住房预售制度。

  对于国内住房预售制度,如何建立起一套有效的当事人共同分担风险机制势在必行。有效住房预售制度风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终,合理分散或降低各环节的风险,它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。而住房预售款专管应该是其中最为重要一个环节。

  李开发:期房销售和现房销售本来是国际上比较流行的两种方式,期房销售在整个房地产市场当中占有相当大的比例。按道理来讲期房销售有它的优势,就是说期房销售在开发的过程当中,就可以知道自己有多大的潜在客户,并且可以获得一部分资金来弥补开发资金的不足。应该说确实是有利于房地产开发,有利于资金筹集,有利于控制房地产发展速度的一种好的方法。

  现房销售使得开发商的一次投入量非常大,对市场的把握不是特别清晰,这是现房销售的不足。虽然现房销售以前大家感觉到有很多缺陷,但是我们国家最近几年的房地产当中走了一条弯路,就是我们的市场经济在这方面的领会和实践比较少,然后对房地产市场的调控章法无度,这样就导致一些资金投入比较少,不规范的开发商,利用期房销售吹的天花乱坠,从消费者手中拿到期房销售的全部资金,有钱了以后,实际上在最后提供的产品当中大大的打了折扣,包括质量,面积,环境,物业管理等都有很大的折扣。

  最近几年,房地产这方面经济纠纷诉讼案例当中,几乎80%是发生在期房销售上面,所以期房销售已经成为房地产开发商忽悠消费者,给消费者造成巨大损失,社会反响比较差的一个问题。

  和讯网:中国的期房销售制度和国外相比,有什么不同的地方吗?

  李开发:其实中国的期房销售制度和国外的期房销售制度是不一样的。在外国的期房销售制度,第一期房销售期订预售合同,开发商收到2%到10%的定金,而现在中国的期房销售是百分之百全款销售。第二,在外国2%到10%的房地产预售款当中,政府规定必须专款专用,而且这个钱不到正式销售的时候,开发商拿不到这个钱,只能一部分钱期房销售预售资金作为另外一个帐户作为抵押,然后自己来付这个款。实际上中国的期房销售制度和国外的期房销售制度也是不可比的,里面漏洞比较多。第三我是比较赞成取消期房销售制度的,有好几次房地产讨论会上我也是这么提的。

  取消期房制度房价会理性回归

  和讯网:如果马上取消期房制度,真的会像一些地产界人士所说,引起房价更大幅度的飞涨吗?

  易宪容:肯定不会,取消期房制度房价马上跌下来。

  李开发:应该说马上取消我认为这个时机比较成熟,没问题,也绝对不会像地产人士说的上涨,只会逐步回归理性,高涨价有逐步稳定的缓慢的下降回归理性,这对整个国家是一个好事情,对于中国银行体系的冲击也是比较小的,我是比较赞成这个做法,赞成发改委专家的提议。

  房地产市场和供应量已经没有关系

  和讯网:如果期房禁止销售,市场上的供应量将大幅度减少吗?

  易宪容:现在房地产跟供应量有关系吗?如果真跟供应量有关系就好了,那目前的房价就不会涨的这么快,现在的问题根本不是跟供应有关系。

  李开发:这倒不会。现在的房地产销售市场,由于市场不规范,导致了房价轮番上涨,事实上如果实行现房销售的时候,房价马上就会下降,房价下来就推动了销售。由于推动了货真价实的销售,房价又下来了,土地出让金没有分房的利润,土地出让的价格又下来,整个房价下跌以后,应该说它的市场更现实,房价机制可以带动销售,由大批本来买不起房的人,进入房地产市场来购买住房,我认为这是没问题的。由于变成现房销售的时候,整个房价比较明显的下跌,从土地出让金包括销售的暴利这一块都会拿掉一块,房价回归理性以后,许多购买者他就会出手买房,所以这样子因为真正出手买房的人多,实际上销售又上来了。
  是否需要配套措施?

  和讯网:取消期房制度,需要其他的什么配套措施吗?

  易宪容:不需要了,没什么关系的,做什么生意买卖就是了,这需要什么配套措施,国内房地产市场资金那么多,凭什么现在还优惠条件。现在的住房预售制度,学什么?国外的精华根本没有学过来,好的东西不学,专门学坏的。为什么,你看到单边风险分担机制,只要银行、国家、消费者来承担风险,他们没有风险的,明白了吧,所以预售制度是一个很扯淡的东西。

  李开发:配套的措施还是要有的。第一,明确房地产市场要按温总理政府报告当中,面向广大普通百姓提供他们能销售得起的商品住房,这是温总理今年政府工作报告当中的话。如果房价便宜下来,然后由于期房销售变成现房销售,中间的暴利成分减少,有很多土地它的出让金也会逐步回归,就不会连番加价,价钱加的特别高的时候,会转嫁到房价上去。所以明确住房开发的导向,要进一步贯彻落实国务院关于房地产调控的大政方针,要把更多的商品住房的价格回归到让广大中低收入者能够买得起。第二,对于广大中低收入的老百姓,国家要制定相关政策,对他们第一次购买自住型住房,应该提供各种优惠,包括税收、贷款,同时小户型的可以贷款,是不是可以放到三十年,同时首付款是不是可以降低到10%,这样会让更广大的老百姓住得起住房,这也是我们党和政府这么多年来建设和谐社会的基本方针。

  房地产商及其御用学者在忽悠老百姓

  和讯网:有观点认为,取消预售制度,会造成市民买不到房的恐慌心理,可能导致他们与开发商进行私底下交易,为其带来更大风险。你怎么看?

  易宪容:没有关系,取消预售制度有房子就买,没房子再说。

  李开发:这种事情根本不会发生,毫无道理。这是我们开发商和御用学者在忽悠老百姓。

  和讯网:现在有不少专家和房地产商认为,房价三五年内涨得不见头,买房要趁早,你认同这个观点吗?

  李开发:这个也是房地产开发商在蛊惑老百姓的一种方式,像社科院的曹建海主任讲的,开发商现在一张嘴就知道忽悠房价了。

  和讯网:对大家现在是否应该买房有什么建议?

  易宪容:买房是你自己个人的判断,你觉得有钱怎么买,没钱价高自己晚点买,这个东西不能建议,买东西怎么建议啊,是不是?这个东西能建议吗,每一个人的实力,每一个人的情况都不一样。

  李开发:我对买房者的建议是,第一,要根据自己的经济能力,因为房价现在在这个水平上,要预计自己比较稳定的收入来源,有多大承受能力,不要拼命买房。第二,相信国务院房地产调控政策,最终会让房价回归理性,对一线城市房价暴涨这个情况,一定会采取更积极有效的措施来调控房价,包括今年国务院在这个方面做了很多工作,许多政策措施还没出台,包括不动产税,包括房地产贷款这个方面有关限制政策还没出台。一旦出台以后一线城市的房价会向理性回归,会稳定的回落,这是一个好事情。

  投机炒作盛行导致房价飞涨

  和讯网:上半年深圳楼价演绎特区速度,半年暴涨超七成直逼香港,北京四环内逼近1万4每平,那么在国家大的宏观调控的背景下,房价缘何越调越涨?

  易宪容:国内房地产市场投机炒作盛行导致房价飞涨。这当然与政府对房地产市场发展模式定位不清有关。更为重要的是,由于政府对房地产市场发展模式定位不清,国内商业银行银行为了追求其短期利益,纷纷为这些房地产投资炒作提供了便利的融资渠道,为这种房地产炒作提供过高的金融杠杆。银行资金易获得性及过高的金融杠杆驱使,岂能不让国内房地产市场价格炒高?

  李开发:最主要是因为房地产市场是一个很不规范的炒作市场,是一个投机市场,这个投机市场不仅仅是中国大量的资金流动过剩造成的,而且还有大量的海外资金在中国炒房,前段时间我是到了广州、深圳,我去调研了房地产市场,发现背后的地下资金和海外的管道资金,表面上是我们中国国内的房地产机构在炒房,实际上是有数百亿乃至上千亿,甚至更多的资金在海外支持下炒作房价。我们要对房地产这个方面的政策要完善,比方说要普查整个住房情况,要把所有的产权转让,房地产真正的产权人要清楚,对海外购房者要参照国外很多其他国家的一些做法,比较严格的管理。

  物业税和持续加息:打压房价的两大“利剑”

  和讯网:政府应该怎样调控房价?

  易宪容:对房地产投资者来说,利率调整是其投资成本与收益分析的致命的武器。因为不仅在于利率对房地产市场的影响并非是一次性的、突发的,而是逐渐的、渗透性的、滞后性的,而且在于利率对房地产投资市场的影响并非对现行的结果如何,而是如何来改变房地产投资市场的预期。

  李开发:我参加很多研讨会,研究国外的房地产市场,事实上我们国家有两项重大措施,到目前为止一直没出台,一个就是物业税,在国外叫不动产税,这个不动产税了解美国市场的时候,它是各个州来自行登记,一般情况下1.2%到2.5%的左右,多数是2%以内,自主型住房,到了第二套、第三套的时候,不动产税会不断的上升,那就意味着你要多买住房要投机炒作的话,炒作的回报率不是特别高,风险很大。我们国家包括我们的建设部从2006年开始在研究物业税,这一块到目前为止还没出台。我跟他们说笑话,我说你们是不是你们自己有几套住房,现在不能下手,向自己下手,这是第一个。

  第二,我们研究国外的房地产市场调控的时候,在英国对房地产市场的调控,你自住型住房以外,你有的第二套、第三套住房的时候,贷款是有限制的,比方说通常贷款不能超过40%,也就是自交60%。这一块我们中国没有很规范的政策。在国外的时候它规定每个人的银行贷款的额度跟你个人的年收入有关系,通常一个人你如果要贷款只能贷款年收入在3.5倍,比如说年薪是10万块钱人民币,只能贷35万。一个家庭贷款只能按家庭年收入的4.2倍袋。如果这些相应的措施出台,那么房价回归理性,打击投机,减少炒作,保障中低收入者这些措施还是没有什么问题的。
 
 

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